Wonen in Oss is veelzijdig: stedelijk wonen in het centrum van de stad, groen wonen in de suburbane woonwijken, landelijk wonen in de vele dorpen en de historische stadjes langs de Maas. Met al deze diversiteit aan woonmilieus in Oss en het omliggende landelijke gebied, begrensd door de Maas en de A50 vormt de gemeente Oss in feite haar eigen woningmarkt. De prijs-kwaliteit verhouding van woningen in Oss is goed. Om dat zo te houden blijven we met andere partijen werken aan een goede woningmarkt en woningvoorraad. De veelzijdige woningvoorraad en de goede prijs-kwaliteit verhouding maken Oss ook aantrekkelijk voor woningzoekenden van buiten de gemeente. Dit biedt kansen voor onderscheidende woonmilieus, vooral langs de as Den Bosch-Oss-Nijmegen. Die kansen willen we pakken.

We willen dat voorzien wordt in de toenemende woonbehoefte van vooral een- en tweepersoonshuishoudens.
We zorgen voor voldoende mogelijkheden voor het realiseren van passende woningen voor specifieke doelgroepen, zoals: arbeidsmigranten, woonwagenbewoners, lage middeninkomens, mensen met een GGZ achtergrond en jongeren die uitstromen uit de jeugdzorg. De woningcorporaties zijn hierin belangrijke partners.

Ouderen, hulpbehoevenden en kwetsbare mensen willen en blijven zo zelfstandig mogelijk wonen. Door slim gebruik en aanpassing van de eigen woning te stimuleren en daarvoor mogelijkheden te bieden en tegelijk ook ruimte te creëren voor nieuwe (groeps)woonvormen, willen we mensen ook daadwerkelijk in staat stellen zo lang mogelijk zelfstandig te wonen (zie ook programma 1. Zorg en welzijn).

In de huidige woningmarkt dreigt het wonen voor sommige inwoners onbetaalbaar te worden. De kosten van verduurzaming leiden tot hogere woonlasten (bv. aflossing van lening/financieringskosten). De koopprijzen van nieuwbouwwoningen dreigen onbetaalbaar te worden. In het woningbouwprogramma blijven we daarom inzetten op voldoende betaalbaar aanbod in nieuwbouw. Verduurzaming van de bestaande woningvoorraad is, los van betaalbaarheid, een grote opgave. In het hoofdstuk energietransitie (programma 5. Zuinig op ons klimaat) besteden we hieraan meer aandacht.

• Oss heeft voldoende en passende woningen
• Een duurzame woningvoorraad met betaalbare woonlasten
• Mensen kunnen zo lang mogelijk zelfstandig wonen

• In 2019 stellen we de actualisatie van de Woonvisie en het portefeuillemanagement Wonen 2019 (PFM) vast, die we later in de Omgevingsvisie verwerken. We geven hieraan uitvoering en blijven met het PFM inzetten op voldoende mogelijkheden voor de bouw van de juiste, passende en betaalbare woningen voor alle doelgroepen en verspreid over de gemeente.
• Om de ontwikkelingen beter te volgen en eventueel bij te sturen, stellen we een ‘voortgangsmonitor woningmarkt’ op, onder andere met data van het Kadaster over transacties in de bestaande woningvoorraad (tweede helft 2020).
• We werken aan veel plannen voor woningbouw, zoals: Walkwartier, gemeentehuis Geffen, Hooghuis Ravenstein. En we werken aan de realisatie van projecten, zoals: De Kolk in Ravenstein, Liesdaal in Maren-Kessel, Wilgendaal in Herpen, Het Paradijs in Haren, Megen-Zuid en Lith-Oost.
• De woningbouw over de afgelopen jaren ligt rond het gemiddelde van ca. 300 woningen op jaarbasis. We nemen sterker de regie op de ontwikkeling van woningbouw, door:

• We zetten in op de daadwerkelijke bouw van woningen. De totale theoretische plancapaciteit voor de periode 2019 t/m 2023 jaar is ca. 2.350 woningen, waarvan ca. 1.500 woningen harde plancapaciteit (vergund, onherroepelijk bestemmingsplan of vastgesteld bestemmingsplan). De harde plancapaciteit voor de korte termijn bevat een boeggolf van projecten die later dan verwacht ontwikkeld worden (planoptimisme). Onderdeel van de harde plancapaciteit van 1.500 woningen zijn 850 woningen waarvoor een bouwvergunning is verleend. Hiervan is echter onduidelijk wanneer de ontwikkelaars deze in ontwikkeling nemen. Om de realisatie te bevorderen gaan we in gesprek met deze ontwikkelaars.
• We zetten in om nieuwe mogelijkheden voor woningbouw voor de middellange termijn vanaf ca. 4-5 jaar te blijven ontwikkelen en realiseren, zowel in het stedelijk gebied Oss-Berghem als in het landelijk gebied. Voor het stedelijk gebied Oss-Berghem werken we aan plannen voor Oss-West (ca. 1.000 woningen), het Belastingkantoor (ca. 100 woningen) en Euterpelaan (ca. 250-350 woningen). Voor het landelijk gebied maken we plannen op maat, inspelend op de toekomstige behoefte. Daarvoor zijn we op verschillende niveaus voortdurend met de kernen in gesprek. Voor Lithoijen, Macharen en Overlangel is er enige extra behoefte aan woningbouw. Voor Geffen en Ravenstein bevat het programma onvoldoende bouwplannen en zorgen we de komende jaren voor aanvullende plancapaciteit. De ontwikkeling van nieuwe plannen geeft ook voor de middellange termijn aanvullende mogelijkheden voor woningbouw.
• We gaan de privaatrechtelijke bepalingen in nieuwe overeenkomsten met zowel ontwikkelaars als particuliere initiatiefnemers voor woningbouwprojecten aanscherpen (bv. realisatietermijn).

• De gemeente heeft echter niet op alle facetten en locaties van woningbouw, invloed op de snelheid waarop deze locaties ontwikkeld worden. De snelheid van realisatie hangt ook samen met externe factoren, zoals de snelheid waarmee woningen verkocht worden (de opnamecapaciteit) en de ontwikkelingen in de bouw- en vastgoedsector. Ook externe factoren zoals recent de uitspraak van de Raad van State over de Programmatische Aanpak Stikstof zijn van invloed op de realisatie van woningbouwplannen;
• We stellen voor om vanuit de vrijval ABR gelden 2019 een bedrag van € 500.000 in de reserve strategische aankopen te storten, die we in de programmabegroting 2019-2022 gevormd hebben om een actief grondbeleid te kunnen voeren. Deze reserve dient om allerlei ontwikkelingen mogelijk te maken (duurzaamheidsprojecten, woningbouw, maatschappelijk doeleinden, etc.).
• In Geffen werken we aan een centrumplan dat de herontwikkeling van het gemeentehuis tot woningbouw en de herinrichting van het dorpsplein omvat. De herontwikkeling van het gemeentehuis is naar verwachting kostendekkend. Voor de herinrichting van het dorpsplein zijn aanvullende middelen nodig.
• In Ravenstein bestaat een opgave voor woningbouw. De locatie van het Hooghuis, die vanwege een teruglopend leerlingenaantal in 2017 is gesloten, kan hierin voorzien. Onder andere door de hoge boekwaarde op het pand is de exploitatie van dit plan verlieslatend. Het tekort brengen we ten laste van de vrijval van de ABR gelden 2019.
• In Schadewijk zetten we in op de herontwikkeling van de voormalige praktijkschool De Singel, wijkgebouw 't Hageltje en de voormalige schermzaal voor woningbouw. Op basis van een verkenning schatten we het tekort in op € 700.000. We brengen dit bedrag ten laste van de vrijval ABR gelden 2019.
• We geven uitvoering aan het in 2019 geactualiseerde beleid voor woonwagenstandplaatsen. In 2020 richten we de standplaatsen aan de Weemse Hof en de Brasem in (onder voorbehoud van de voortgang van het bestemmingsplanproces voor locatie Brasem). Zoals in het coalitieakkoord opgenomen voegen we tenminste 10 extra standplaatsen toe (huur, koop of een combinatie van beide). De exacte invulling en planning van de realisatie van deze standplaatsen is mede afhankelijk van het geactualiseerde beleid (eind 2019) en is op dit moment nog niet bekend.
• We actualiseren samen met de woningbouwcorporaties het ‘Volkshuisvestelijk manifest 2016-2020’ en het ‘Woonlastenakkoord Sociale huur 2016-2020’ tot meerjarige prestatieafspraken. De nadruk ligt daarbij op: Voldoende en de juiste woningen en woningbouwlocaties; Wonen, Welzijn en Zorg (ouderen, uitstroom beschermd wonen/jeugdzorg) en Duurzaamheid en Betaalbaarheid (start eerste helft 2020).
• We zetten de duurzaamheidslening voort en hebben daarvoor aanvullend budget beschikbaar gesteld, om zo inwoners zoveel mogelijk in staat te stellen om te investeren in verduurzaming van hun woningen.
• We verbeteren ons inzicht in de omvang van de groep arbeidsmigranten en hun leefsituatie, we onderzoeken hoe we voldoende mogelijkheden voor kwalitatief goede huisvesting kunnen creëren en hoe we de participatie en integratie van arbeidsmigranten kunnen bevorderen. Hiermee geven we uitvoering aan de provinciale/regionale en gemeentelijke bestuursopdracht arbeidsmigratie. Regelmatig behandelen we verzoeken voor de realisatie van huisvesting van arbeidsmigranten.
• We maken een visie op Wonen, Welzijn en Zorg gericht op wat er nodig is om zo goed mogelijk langer zelfstandig te kunnen blijven wonen, vooral ouderen.
• We maken voor de transitie van beschermd wonen naar zo zelfstandig wonen met ambulante begeleiding afspraken met de corporaties en gecontracteerde zorgaanbieders over de beschikbaarheid van voldoende en de juiste woningen én begeleiding.
• In de Schadewijk werken we aan de verbetering van de leefbaarheid (zie programma 10. Besturen in verandering van tijden).